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준공검사 미비상태 주택도 임대차 계약했다면
작성일시: 2006-02-03 12:19:25  조회수: 4607

주택임대차보호법의 임차인을 위한 3대 보호장치

1)대항요건 갖춘 임차인의 대항력

선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 한다) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락이되더라도 새로운 집주인(양수인·경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있다.
또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있다.
다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없다.

2)대항요건과 주택임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

대항요건과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하. '확정일자부임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

3) 소액임차인의 최우선변제권

임대보증금이 소액인 경우(현재 수도권중 과밀억제권역 4,000만원, 광역시(군지역과 인천광역시 제외) 3,500만원, 기타지역은 3,000만원) 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 ½범위안에서 일정 금액(현재 수도권정비 계획법에 의한 수도권중 과밀억제구역은 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 1,400만원, 기타지역은 1,200만원)까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.
다만, 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야한다.

주택임대차 보호법 적용받을 수 있는 대상

주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 주택은 주거용 건물에 한한다.
공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이다.
또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이법의 보호를 받게 된다.
하지만 임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우도 마찬가지로 적용대상이 아니다.
주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용으로 사용할 수 있어야 한다.
계약당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조했다하더라도 임대차보호법이 적용되지 않는다.
다만 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 적용대상이 된다.




 

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